Muchachos, por si alguien sabe de esto...
cuando se compra una propiedad tengo claro que se debe revisar la escritura por un experto....
por si existe algun impedimento que impida el traspaso...
pero que pasa si esa propiedad por ejemplo fue comprada a un extraño hace 8 años, la escritura fue correctamente revisada y no se detecto ningun problema...
ahora si esa propiedad quiere nuevamente ser vendida, pero sera vendida a un familiar, que la usado todo ese tiempo... y el vendedor es de ultra confianza...
se debe revisar de nuevo la escritura o no??
puede haber cambiado algo en esos años, donde la propiedad fue usada solo por el arrendador, que sera el furuto dueño???
Los abogados del foro te pueden decir algo mas técnico, pero por experiencia propia, SIEMPRE hacer el estudio de títulos aunque la casa se compre a un familiar o alguien de confianza.
Saludos.
Cita de: FELHER en Abril 08, 2016, 03:56:53 PM
Los abogados del foro te pueden decir algo mas técnico, pero por experiencia propia, SIEMPRE hacer el estudio de títulos aunque la casa se compre a un familiar o alguien de confianza.
Saludos.
si eso lo tengo claro...pero que podria haber cambiado en ese tiempo que provocaria algun problema???
por que tengo entendido que cambia cuando muere algun familiar, cuando ocurre alguna separacion de matrimonio, cuando la casa queda en prenda en alguna deuda, etc..
si nada de eso ocurrio, incluso nadie extraño habito la propiedad...puede cambiar algo???
Cita de: mutombo en Abril 08, 2016, 04:04:04 PM
si eso lo tengo claro...pero que podria haber cambiado en ese tiempo que provocaria algun problema???
por que tengo entendido que cambia cuando muere algun familiar, cuando ocurre alguna separacion de matrimonio, cuando la casa queda en prenda en alguna deuda, etc..
si nada de eso ocurrio, incluso nadie extraño habito la propiedad...puede cambiar algo???
Por lo que se:
Si el dueño es hombre y casado, su mujer podría haberla declarado bien familiar.
Puede estar en prenda o en embargo.
Puede haberse aportado a una sociedad.
Haber vendido la nuda propiedad.
Estar sujeta a expropiación.
Haber vendido derechos.
y creo que hay muchas mas.
Uno ve caras y no corazones, dice el dicho. por eso el estudio de títulos.
cuánto vale la casa? 1 palo? da lo mismo entonces, salen casi lo mismo los estudios de título.
cuesta 40 millones? los estudios saldrán 600 lucas no se que es preferible, perder 40 palos o invertir 600 lucas. Una persona preparada la debiera tener clarita.
Cita de: Citation-X en Abril 08, 2016, 09:43:05 PM
cuánto vale la casa? 1 palo? da lo mismo entonces, salen casi lo mismo los estudios de título.
cuesta 40 millones? los estudios saldrán 600 lucas no se que es preferible, perder 40 palos o invertir 600 lucas. Una persona preparada la debiera tener clarita.
no si eso lotengo claro..... la duda era por que cosas realmente podrian haber cambiado las condiciones en ese tiempo...
Cita de: mutombo en Abril 09, 2016, 10:02:58 AM
no si eso lotengo claro..... la duda era por que cosas realmente podrian haber cambiado las condiciones en ese tiempo...
es oneroso y pajero pero... pueden ser tantas cosas... hacwer el estudio nomás... y despues nos cuentas si te encuentras con algo interesante
Sea cual sea el caso, estudio y además tasación.
Cita de: BlackAdam en Abril 09, 2016, 11:13:54 AM
Sea cual sea el caso, estudio y además tasación.
y la tasacion para que seria?? para ver si es justo el precio pagado???
lo pregunto por que el valor de la casa tiene un valor mucho mayor incluso al que dara la tasacion.... asi que tecnicamente el valor ya esta acordado....
en resumen es la propiedad donde tengo mi negocio...asi que por la clientela de 10 años es imposible darle un valor solo por el terreno y la contruccion...
Cita de: mutombo en Abril 09, 2016, 12:23:23 PM
y la tasacion para que seria?? para ver si es justo el precio pagado???
lo pregunto por que el valor de la casa tiene un valor mucho mayor incluso al que dara la tasacion.... asi que tecnicamente el valor ya esta acordado....
en resumen es la propiedad donde tengo mi negocio...asi que por la clientela de 10 años es imposible darle un valor solo por el terreno y la contruccion...
Si, es eso.
Los estudios deben contemplar información mínima como si la propiedad está sujeta a expropiación, si el dueño es realmente el dueño, si tiene pagadas las contribuciones, si está correctamente inscrita en el conservador, etc. Es para minimizar el riesgo de quedarte con un cacho.
La tasación comercial es para evaluar si el precio de venta tiene alguna relación con el real estado del inmueble, y obviamente dependerá del caso. Por ejemplo, si el comprador la quiere sí o sí, y está dispuesto a pagar lo que le piden, no es necesario. Caso contrario, yo al menos evaluaría.
Ahora quizás la tasación es demasiado webeo, sale más barato buscar propiedades similares en el sector y evaluar el valor.
Cita de: BlackAdam en Abril 09, 2016, 02:57:59 PM
Si, es eso.
Los estudios deben contemplar información mínima como si la propiedad está sujeta a expropiación, si el dueño es realmente el dueño, si tiene pagadas las contribuciones, si está correctamente inscrita en el conservador, etc. Es para minimizar el riesgo de quedarte con un cacho.
La tasación comercial es para evaluar si el precio de venta tiene alguna relación con el real estado del inmueble, y obviamente dependerá del caso. Por ejemplo, si el comprador la quiere sí o sí, y está dispuesto a pagar lo que le piden, no es necesario. Caso contrario, yo al menos evaluaría.
Ahora quizás la tasación es demasiado webeo, sale más barato buscar propiedades similares en el sector y evaluar el valor.
Mira... la tasación efectuada por un profesional ve leseras que uno como abogado ni mira, como son la expropiabilidad y la recepción de obras...
La duda es la siguiente... cuando el familiar compró lo hizo con crédito hipotecario?
Si es afirmativo, el estudio detallado se hizo y al darle el credito el banco vio que todo estubiera bueno y sano por lo que en ese caso lo único que habría que hacer es sacar certificado de dominio vigente Y certificado de hipotecas y prohibiciones... con ello estas al otro lado.
Qué podría haber pasado entre la compra y la actual venta... un juicio de alimentos con un ususfrecto, embargos con prohibiciones de enajenar, etc.
Si el que compra lo va hacer con credito hipotecario, el estudio lo va a hacer el banco... y cobrará por ello... unas 150-300 lucas.
Cita de: chunchos en Abril 09, 2016, 06:10:25 PM
Mira... la tasación efectuada por un profesional ve leseras que uno como abogado ni mira, como son la expropiabilidad y la recepción de obras...
La duda es la siguiente... cuando el familiar compró lo hizo con crédito hipotecario?
Si es afirmativo, el estudio detallado se hizo y al darle el credito el banco vio que todo estubiera bueno y sano por lo que en ese caso lo único que habría que hacer es sacar certificado de dominio vigente Y certificado de hipotecas y prohibiciones... con ello estas al otro lado.
Qué podría haber pasado entre la compra y la actual venta... un juicio de alimentos con un ususfrecto, embargos con prohibiciones de enajenar, etc.
Si el que compra lo va hacer con credito hipotecario, el estudio lo va a hacer el banco... y cobrará por ello... unas 150-300 lucas.
la propiedad se compro al contado...asesorado por un abogado que reviso la escritura y dio el visto bueno....
la propiedad la compro mi tia por que yo se lo pedi (en ese tiempo no tenia donde caerme muerto y necesitaba un lugar donde instalar mi negocio).
durante todos estos años me cobro un arriendo simbolico de 100 lucas...
pero siempre lo tomo como que me estaba ayudando....
durante ese tiempo...yo hice lo que quise con la casa...la amplie, la mejore y la modifique a mi total gusto y sin pedirle la opinion a ella, por que siempre estuvo claro que yo me quedaria con la casa....
ahora que ya tengo la plata, se supone que en dos meses mas realizariamos la compra y venta y tecnicamente en su familia no ha ocurrido nada extraño que pudiera cambiar las reglas....
La compras al contado o con banco?
Te insisto los abogados no miramos la expropiabilidad y el tema de la recepcion de obras...
Cuando se compra con crédito hipotecario de un banco también es contado. La inmobiliaria recibe todo el dinero junto.
Otra cosa es que uno quede en deuda con el banco.
Si yo pido un crédito para comprar un auto en el banco al concesionario le pago cash y puede pedir ofertas y promociones.
Si el crédito me lo da el concesionario ya no es contado.
El gran error de las compras al contado es que se olvidan de los seguros de sismo, incendio etc.
Gente feliz compra su casita contado, nunca se acordó del seguro, vino el sismo y ahí quedaron de bazos cruzados.
Ojo con eso
Yo creo mutombo que en tu caso particular no es necesario el estudio de títulos, si le compraras a un primo que no ves hace rato sería necesario, pero en tu caso estas comprando básicamente tu casa
Cita de: Citation-X en Abril 09, 2016, 10:08:33 PM
Cuando se compra con crédito hipotecario de un banco también es contado. La inmobiliaria recibe todo el dinero junto.
Otra cosa es que uno quede en deuda con el banco.
Si yo pido un crédito para comprar un auto en el banco al concesionario le pago cash y puede pedir ofertas y promociones.
Si el crédito me lo da el concesionario ya no es contado.
Ok. debi haber dicho con fondos propios o Banco.
Al punto, es que si hay Banco de por medio, el estudio de titulos y antecedentes se hace si o si.
Cita de: chunchos en Abril 10, 2016, 05:17:43 PM
Ok. debi haber dicho con fondos propios o Banco.
Al punto, es que si hay Banco de por medio, el estudio de titulos y antecedentes se hace si o si.
Hagamos el tema más interesante. Yo propongo que es una tontera comprar una propiedad al contado, mejor con un hipotecario y si se da un buen pie obtienes mejoras en la tasa.
Para qué pagar contado y hacer uso ineficiente de los recursos?
Cita de: Citation-X en Abril 10, 2016, 08:27:28 PM
Hagamos el tema más interesante. Yo propongo que es una tontera comprar una propiedad al contado, mejor con un hipotecario y si se da un buen pie obtienes mejoras en la tasa.
Para qué pagar contado y hacer uso ineficiente de los recursos?
eso lo hemos discutido tantas veces que al final llegamos a lo mismo...si el dinero para comprarlo al contado esta..no tiene sentido ir por un hipotecario, cuando pagaras un valor estratoferico por los intereses....
estoy hablando en el caso particular de alguien que tiene la plata y no necesita el dinero para un proyecto alternativo...
distinto seria alguien que esta ideando un proyecto y puede hacer trabajar esa plata....
pero en mi caso particular, que no tengo tiempo para ver ese proyecto alternativo, la unica opcion seria meter la plata en un depsito a plazo.... por el dinero en cuestion lo maximo que te daria mensual serian unos 150-200 lucas...
ahora egun las reglas de copropiedad...es obligatorio tener seguro incluso si compras al contado (estoy hablando de departamentos), os cuales al ser colectivos...salen realmente baratos....
Cita de: djweezyng en Abril 10, 2016, 02:30:19 PM
Yo creo mutombo que en tu caso particular no es necesario el estudio de títulos, si le compraras a un primo que no ves hace rato sería necesario, pero en tu caso estas comprando básicamente tu casa
ese era mi punto.... alguien lo entendio.... :trustory:
Cita de: mutombo en Abril 11, 2016, 09:43:19 AM
ese era mi punto.... alguien lo entendio.... :trustory:
A diferencia de la gente del área matemática, los trabajadores sociales sabemos escuchar (o leer en este caso)
Existen otras opciones de renta fija que dan 4% anual real... por ej. la cuenta 2 de las AFP... eso es mas o menos la tasa de un hipotecario... o sea pagas los intereses del credito con las ganancias... y al final te quedas con la plata, eso en un escenario ideal.
Pero bueh c/u hace lo que quiere con su plata :thumbup:
Cita de: mutombo en Abril 11, 2016, 09:43:19 AM
eso lo hemos discutido tantas veces que al final llegamos a lo mismo...si el dinero para comprarlo al contado esta..no tiene sentido ir por un hipotecario, cuando pagaras un valor estratoferico por los intereses....
estoy hablando en el caso particular de alguien que tiene la plata y no necesita el dinero para un proyecto alternativo...
Es muy interesante este escenario.
En mi opinión, normalmente la gente compra con Hipotecario, porque casi nadie tiene el dinero al contado para la casa que quiere.
Dejemos de lado comprar un terreno de 10 palos y levantar una casa de 40.
Si tienes dinero al contado para pagar una casa de 5 mil UFs, te vas a ir a vivir a Chicureo, buscarás una casa de 12 mil y darás 5 mil de pie.
Comprar con Hipotecario tiene sus gracias, sobre todo si se evalúa bien el costo de oportunidad. Pero claro, es opción de cada persona.
Por otro lado, yo personalmente revisaría bien la casa, aún cuando conozca al vendedor y haya vivido ahí por bastante tiempo.
No puedo hablar por todos, pero muchas veces las experiencias con personas son distintas cuando hay dinero de por medio, y arrendar una casa no significa que lo sepas todo de ella. Incluso sin malicia de por medio, puede haber un error que nadie notó hasta el momento de la compra.
Te doy un ejemplo personal: mis viejos compraron un terreno, compraron los derechos de agua, se inscribieron como corresponde, con escritura notariada y todo eso. Mi viejo el año pasado fue a vender la parcela, y recién ahí se dieron cuenta que los derechos de agua se inscribieron mal. En la escritura estaba correcto, pero el encargado en su momento hizo mal la pega y los inscribió a otro nombre en otro lado.
Fue un webeo regularizar: el dueño anterior falleció, y encontrar a los herederos ha sido un cacho.
Por eso es bueno revisar.
Cita de: mutombo en Abril 11, 2016, 09:43:19 AM
ese era mi punto.... alguien lo entendio.... :trustory:
o sea que en ese caso cualquiera que te diga "pa que vai a pagar estudios" será uno que entendió tu punto.
El resto te ha dado fundamentos de por qué sí pagarlos... pero si lo que quieres es no gastar la plata entonces dale no más así a cuero pelado, sin llorar después si :trustory:
Cita de: mutombo en Abril 11, 2016, 09:43:19 AM
eso lo hemos discutido tantas veces que al final llegamos a lo mismo...si el dinero para comprarlo al contado esta..no tiene sentido ir por un hipotecario, cuando pagaras un valor estratoferico por los intereses....
falso. curioso en todo caso que por una tasa de 4% anual se hable de intereses estratoféricos pero al mismo tiempo se relativice la importancia de tener certeza sobre títulos saneados.
curiosidades en comunilandia
Todos entendemos que si conoces al dueño, lo mas probable es que nada haya ocurrido y que podrías ahorrarte el estudio de títulos... Pese a lo anterior, mejor dar el paso 100% sobre seguro y pagar el estudio. Al menos eso es lo que yo haría en tu lugar.
Por último, déjale el vale vista retenido en la Notaría hasta que salga del Conservador inscrita a tu nombre.
Sobre pago contado v/s crédito: Todo se traduce al costo de oportunidad, si puedes por fuera ganar mas que lo que pagarás de dividendo con ganancias aseguradas, adelante invierte en instrumentos financieros o cualquier otra cosa. Pero si no tienes la capacidad, tiempo o bien no te aseguran una ganancia que te convenga, compra al contado.
El resto es challa.
chucha no me habia metido al tema... :awesome: :awesome: :awesome: :awesome:
si ya tengo visto al que va a hacer la revision.... asi que les voy a hacer caso... :trustory:
lo que me llama la atencion es la disparidad de precio.... van desde las 100 lucas has tas 600 lucas :chino:
sobre lo otro....
CitarSobre pago contado v/s crédito: Todo se traduce al costo de oportunidad, si puedes por fuera ganar mas que lo que pagarás de dividendo con ganancias aseguradas, adelante invierte en instrumentos financieros o cualquier otra cosa. Pero si no tienes la capacidad, tiempo o bien no te aseguran una ganancia que te convenga, compra al contado.
El resto es challa.
este cabro sapbe.... :awesome:
Citar
ahora, segun las reglas de copropiedad...es obligatorio tener seguro incluso si compras al contado (estoy hablando de departamentos),
los cuales al ser colectivos...salen realmente baratos....
Hay una ley de año 97 que exige a cada depto pagar un seguro (por si se queman o pasa algo con los bienes comunes).
A nosotros nos sale $500 por depto yse carga en los GC. .
Citar
Gente feliz compra su casita contado, nunca se acordó del seguro, vino el sismo y ahí quedaron de brazos cruzados.
Adicionalmente, pago un seguro contra incendio y sismo que me sale en la UF de hoy $30 mil.
con cargo automático a la cuenta en la Chilena Consolidada
Por mí, pagaría la propiedad contado. Si pasa cualquier cosa o me va mal (no soy fatalista, pero mejor ser precavido) no debo un peso a nadie.
no olviden que hay una ley de febrero que exige que el alzamiento de prenda (si es que hubiera credito hipotecario) lo debe pagar el banco.
Igual prefiero pagar al contado si puedo y con la plata que me de la propiedad, juntar para dar el pie para comprar otra :thumbup:
a ver yo como aabogado pido para hacer el primer informe (puede que pida mas cosas)
DESDE.
- GP
- No expropiacion fiscal
- No expropicion municipal
- dominio vigente
- copia de la escitura de compraventa.
- Certificado de avaluo fiscal
- Si esta afecto colilla de pago de contribuciones (lo usual es que el aseo municipal se cobre en las contribuciones pero me ha tocado raros casos en que no es asi, especialmente en propiedades que fueron exentas y por reavaluos o ampliaciones quedaron afectas)
- Certificado de deuda de contribuciones y/o aseo municipal segun corresponda
(obtenidos por mi, o por mi cliente, si el cliente insiste en por ahorrar usar los que le entrego el vendedor, le hago firmar un documento de que el cliente asume los riesgos de que sean documentos adulterados).
- Certificado de numero.
eso es asi de entrada...
Según el caso, se pueden agregar...
- Certificados de matrimonio y/o defuncion
- Copias autorizadas de sentencia de divorcio/adjudicacion/partición/autorizacion para enajenar sin firma de conyuge etc..
- Copias de esrituras de compraventa anteriores
- Si la propiedad fue rematada antes de 10 años, copia del expediente, o al menos de las certificaciones mas importantes.
- Si en el GP aparece afecta a algun regimen de copropiedad, certificado de deuda de gastos comunes.
por mas que haya comprado bien la persona a la que le vas a comprar, y la escritura no va a cambiar, te pueden aparecer gravamenes o embargos en el GP, que incluso pueden no corresponder, pero se deben sanear antes, tambien puede haber perdido la propiedad sin saberlo si es barata (el sistema de regularizaicion de pequeña propiedad raiz por bienes nacionales es re facil que te roben una propiedad y te enteres al venderla)
Tambien puede pasar que te hayan robado la propiedad en el conservador (se detectaron casos de personas que pedian los libros, que son publicos, sacaban piola una foja, con firmas y timbres, se la llevaban, borraban datos con quimicos especiales, para poner otros y despues volvian pedian denuevo ese libro hojeando y llamaban al encarrrgado "sorry se me salio esta hoja" mandaban el registro a costura, y listo, aparecia a nombre de otra persona... (por eso mismo, afortunadamente ahora son mas perros y en los soncervadores grandes te webean haaaarto pa dejarte acceder al libro original, porque tienen sistemas de digitalizado, e incluso en el de santiago si una foja no esta digitalizada la pides y en 15 minutos esta en pantalla)
Pueden haberte tirado una expropiación, una prohibición...
El por que varia... simple.. a todos los abgados nos gustaria poder cobrar un palo por cada estudio de titulos... pero naturalmente no siempre se puede, comprenderas que no te van a paga un palo por un estudio de titulos de una propiedad que vale 800 UF, asi como una propiedad de 35.000 uf, si le cobras cien lucas al tipo te v a decir "ya, voy a buscar la plata y vuelvo" y no va a volver porque va a pensar que se equivoco y fue donde el gasfiter donde le cobraron demasiado barato)
CitarGente feliz compra su casita contado, nunca se acordó del seguro, vino el sismo y ahí quedaron de brazos cruzados.
Adicionalmente, pago un seguro contra incendio y sismo que me sale en la UF de hoy $30 mil.
con cargo automático a la cuenta en la Chilena Consolidada
Ahora supe que me salia mas barato el seguro si no aseguraba el contenido :(
Cita de: AnorambuenaV en Abril 26, 2016, 11:16:24 AM
a ver yo como aabogado pido para hacer el primer informe (puede que pida mas cosas)
DESDE.
- GP
- No expropiacion fiscal
- No expropicion municipal
- dominio vigente
- copia de la escitura de compraventa.
- Certificado de avaluo fiscal
- Si esta afecto colilla de pago de contribuciones (lo usual es que el aseo municipal se cobre en las contribuciones pero me ha tocado raros casos en que no es asi, especialmente en propiedades que fueron exentas y por reavaluos o ampliaciones quedaron afectas)
- Certificado de deuda de contribuciones y/o aseo municipal segun corresponda
(obtenidos por mi, o por mi cliente, si el cliente insiste en por ahorrar usar los que le entrego el vendedor, le hago firmar un documento de que el cliente asume los riesgos de que sean documentos adulterados).
- Certificado de numero.
eso es asi de entrada...
Según el caso, se pueden agregar...
- Certificados de matrimonio y/o defuncion
- Copias autorizadas de sentencia de divorcio/adjudicacion/partición/autorizacion para enajenar sin firma de conyuge etc..
- Copias de esrituras de compraventa anteriores
- Si la propiedad fue rematada antes de 10 años, copia del expediente, o al menos de las certificaciones mas importantes.
- Si en el GP aparece afecta a algun regimen de copropiedad, certificado de deuda de gastos comunes.
Y toda esa paja se puede hacer personalmente con un computador con conexion a internet y una tarjeta de crédito, vas a gastar unos $20-30 mil en todo eso y lo puedes revisar tu mismo. Si hay problemas o cosas que no entiendes contratas a un prestigioso abogado de la plaza.
sacar los certificados... si..
saber interpretarlos?
en que casos debes pedir certificados de matrimonio o sentencias? en que casos no? cuanto tiempo pa atras tiene que haber pasado para que no importen los vicios del comprador anterior? en que casos la posesion o compraventa anterior puede estar viciada...
la prueba diabólica muaaajjajaajajajaaaa :diablo: