Se puede o vale la pena prepagar un hipotecario

[mutombo]

Hola Cabros 
como aca son expertos en temas financieros, queria saber si alguien cacha..

vale la pena pre pagar un credito hipotecario??

resulta que el año pasado tenia reservado un depto para inversion, pero me salio un negocio super bueno ( poder comprar la propiedad donde tengo mi veterinaria)...asi que use la plata para eso...

como el depto ya tenia pagada la reserva y un abono extra...me falto plata...y tuve que meterme en un hipotecario...

trate de sacarlo al menor tiempo posible, pero lo menos que me dieron fueron 15 años...

los dividendos son de 240 lucas....

llame al Itau...y me dicen que puedo prepagar...pero solo me baja el dividendo mensual...no los años... osea igual estare 15 años con cuotas...

y que si doy el 20%... solo me descontara el 20% de la cuota (pense que se obtenia una ganancia relevante)..

existe otra manera de acortar el pago del hipotecario??

otro banco tomara una deuda...entre comillas chica??

[EduardoN]

No soy experto, pero de los dos hipotecarios que tenemos, revisamos ambos y no nos conviene pagar ninguno, ya que el descuento es muy poco, quizás por lo poco que queda para terminar de pagar.

Soy de la idea que si puedes "trabajar la plata", es mejor hacer eso. 

[mutombo]

No soy experto, pero de los dos hipotecarios que tenemos, revisamos ambos y no nos conviene pagar ninguno, ya que el descuento es muy poco, quizás por lo poco que queda para terminar de pagar.

Soy de la idea que si puedes "trabajar la plata", es mejor hacer eso.

si...parece que asi es.... estaba hablando con otros bancos y tampoco les conviene comprar la deuda...por que la tasa a la que fue tomado el credito hipotecario original...es baja comparada con la tasa actual.....

[DutyFree]

Si pagas empiezas a recibir la renta de la inversión...esa es la única ventaja... la otra es el costo alternativo de dejar de poner la plata en otra cosa.

[Archer 3]

Cuándo uno arrienda un departamento que está pagando con crédito hipotecario vigente SIEMPRE es uno el que recibe la plata de las rentas. Es cierto que durante el plazo de pago del crédito uno es casi un mero pasaje de la plata porque me pagan el arriendo (X) y yo con eso pago el dividendo (Y) y dependiendo de diversos factores puede que X sea mayor que  Y y te quedes con una diferencia a favor. Dado que este es un foro de inversionistas modelos daremos por sentado que en tu caso X es mayor que Y.

Eduardo toca tangencialmente un punto muy importante: ¿Para qué pagar? Hasta el momento el motivo más importante para prepagar que tiene la gente es terminar con esa deuda porque le conviene aunque esa conveniencia es algo netamente subjetivo y no matemático.

Tengo 20 millones y voy a prepagar 20 millones para reducir el dividendo o pagar menos intereses. Perfecto, pago menos intereses pero dejo de recibir ingresos potenciales de $XX por usar en otra cosa mis 20 millones. Qué es mejor? pagar o invertir y seguir pagando? todos dicen a priori que es mejor pagar pero los cálculos de respaldo uno no los ve nunca.

Prepagar es una opción convencional, tradicional y muy respetable pero que de conveniencia financiera no tiene mucho análisis.

Si es para reducir el plazo yo estoy 100% de acuerdo en pre pagar pero según veo en tu caso, el crédito de acuerdo a lo que se pactó en la escritura no lo permite o bien el banco acepta solo rebajar el dividendo. Además existe una comisión a pagar...

Por último, en el escenario actual los bancos no están dispuestos a comprar ese crédito pero en el plazo de vigencia de éste las condiciones pueden cambiar y uno refinanciar con un crédito en mejores condiciones y plazo igual o menor.

En préstamos menores de 5000 UF cómo parece ser el caso yo no haría prepagos parciales.

[mutombo]

si .te entiendo perfectamente...

el asunto va mas alla de la plata o ganancia...es meramente un asunto psicologico...

me apesta tener una deuda por tantos años...es mas que nada eso....

pense por un momento (por que primera vez que tomo un hipotecario)...que el banco iba a saltar en una pata por recibir dinero por adelantado... pero veo que no es asi...

nada...dejarlo que se pague solo no mas...

[Archer 3]

existen varios mitos. Hay dos falsos muy conocidos:

1) el banco ama los pre pagos... falso
2) el banco ama embargar la propiedad... falso.

El banco quiere dar un préstamo y que se lo paguen como se acordó. Ni antes, ni con mora. La mora deteriora la calidad de cartera y encarece el financiamiento y el prepago descuadra la estructura de financiamiento.

No hay que apurarse... no sabes qué pueda pasar más adelante. Ya tienes un comportamiento crediticio con el banco. En un año puedes querer vender este departamento, con la venta prepagas todo y como ya te conocen no va a ser complicado que te financien de nuevo.

[mutombo]

existen varios mitos. Hay dos falsos muy conocidos:

1) el banco ama los pre pagos... falso
2) el banco ama embargar la propiedad... falso.

El banco quiere dar un préstamo y que se lo paguen como se acordó. Ni antes, ni con mora. La mora deteriora la calidad de cartera y encarece el financiamiento y el prepago descuadra la estructura de financiamiento.

No hay que apurarse... no sabes qué pueda pasar más adelante. Ya tienes un comportamiento crediticio con el banco. En un año puedes querer vender este departamento, con la venta prepagas todo y como ya te conocen no va a ser complicado que te financien de nuevo.

[EduardoN]

existen varios mitos. Hay dos falsos muy conocidos:

1) el banco ama los pre pagos... falso
2) el banco ama embargar la propiedad... falso.

El banco quiere dar un préstamo y que se lo paguen como se acordó. Ni antes, ni con mora. La mora deteriora la calidad de cartera y encarece el financiamiento y el prepago descuadra la estructura de financiamiento.

No hay que apurarse... no sabes qué pueda pasar más adelante. Ya tienes un comportamiento crediticio con el banco. En un año puedes querer vender este departamento, con la venta prepagas todo y como ya te conocen no va a ser complicado que te financien de nuevo.

Te faltó que las AFP´s roban.     

[Archer 3]

Otro punto muy importante al momento de tener un crédito con crédito o sin él. Mientras tengas el crédito tu propiedad está asegurada contra incendio y sismo, el costo del seguro es parte del dividendo. Si dejas de pagar el dividendo por mora... el banco va a seguir pagando los seguros, posteriormente cuando te pongas al día te los cobrará por supuesto pero lo importante es que tu propiedad sigue protegida.

Los seguros es algo que muchos propietarios olvidan cuando dejan de pagar el crédito o cuando pagan "cash" una propiedad.

[Pandoso]

y aprovechando el tema, me conviene pagar los 2 palos que me faltan del crédito del auto con el 10%?? me alcanza pero justo justo 

[EduardoN]

y aprovechando el tema, me conviene pagar los 2 palos que me faltan del crédito del auto con el 10%?? me alcanza pero justo justo 

Si te hacen un buen descuento, de lo contrario, no lo haría.

[DutyFree]

y aprovechando el tema, me conviene pagar los 2 palos que me faltan del crédito del auto con el 10%?? me alcanza pero justo justo 

multiplica el valor cuota por el numero de cuotas pendientes y calcula la diferencia

eso te indica si te conviene o no... porque a lo mejor no es rentable pero puede ser conveniente deshacerse de una deuda...

[Archer 3]

Si te hacen un buen descuento, de lo contrario, no lo haría.

Nunca han hecho descuento por pre pagar un crédito eduardo. Los "descuentos" los hacen cuando tienes deuda en mora o castigada y te rebajan intereses penales y multas. Si un crédito está vigente el banco no da premios por pagar antes del plazo. De hecho te castiga pues te va a cobrar una comisión que puede ser el equivalente a entre uno y tres meses de intereses.

Te tienen que haber dado una tabla de amortización Panda. Fíjate cuantos intereses te ahorras por pre pagar y decide. Siendo consumo hay créditos caros que vale la pena pagarlos.

[Archer 3]

y aprovechando el tema, me conviene pagar los 2 palos que me faltan del crédito del auto con el 10%?? me alcanza pero justo justo 

Reitero. depende de cuántas cuotas te falten. En un consumo las primeras cuotas son 80% intereses y resto capital. Esta proporción va cambiando a medida que el crédito madura por lo que las últimas cuotas son casi puro capital por lo que en tu caso depende. Si te quedan pocas cuotas te vas a ahorrar muy pocos intereses.

Por eso dije... con conocimiento de causa... fíjate en la tabla de amortización del crédito. Eso te dirá todo.

[mutombo]

y aprovechando el tema, me conviene pagar los 2 palos que me faltan del crédito del auto con el 10%?? me alcanza pero justo justo 

yo de hipotecario no cachaaba nada...pero de consumo no vale la pena hacerlo...ya que el descuendo es cero...

como dato..cuando saque el hipotecario...tambien saque un credito de consumo chico para complementar..

tenia la plata para pagar las 6 cuotas restantes, pero como te dijeron no descuentan nada...asi que se pagaban las cuotas adelantadas solamente..

lo que hice fue dividir la plata en las cuotas que faltaban y tome 6 depositos a plazo...

osea...300 lucas al 5 de agosto, 300 lucas al 5 de septiembre, 300 lucas al 5 de octubre...

y se liquida el deposito a plazo el dia de pago de la cuota...  en teoria el credito esta pagado.... y ademas te dan como 200 pesos extra de ganancia por cada deposito 

algo es algo...

[Archer 3]

tasa DAP 0,12% a 30 días... 1200 pesos por cada millón. Bancos sinverguenzas.

[EduardoN]

Nunca han hecho descuento por pre pagar un crédito eduardo. Los "descuentos" los hacen cuando tienes deuda en mora o castigada y te rebajan intereses penales y multas. Si un crédito está vigente el banco no da premios por pagar antes del plazo. De hecho te castiga pues te va a cobrar una comisión que puede ser el equivalente a entre uno y tres meses de intereses.

Te tienen que haber dado una tabla de amortización Panda. Fíjate cuantos intereses te ahorras por pre pagar y decide. Siendo consumo hay créditos caros que vale la pena pagarlos.

Ojo, si el crédito automotiz es de Forum o Tanner, ellos hacen buenos descuentos cuando liquidas la deuda, el banco es otro cuento.
Obviamente los intereses de las financieras son mucho mayores a los del banco.

[Archer 3]

Ojo, si el crédito automotiz es de Forum o Tanner, ellos hacen buenos descuentos cuando liquidas la deuda, el banco es otro cuento.
Obviamente los intereses de las financieras son mucho mayores a los del banco.

Forum no hace descuentos, lo tengo muy claro porque fui director por el bbva cuando el Grupo compró el 51% por allá por el año 2004. Debe haber sido otra situación.

De tanner no se porque no lo conozco pero insisto... por qué una institución te va a hacer descuentos por pagarle antes de tiempo?

[EduardoN]

Forum no hace descuentos, lo tengo muy claro porque fui director por el bbva cuando el Grupo compró el 51% por allá por el año 2004. Debe haber sido otra situación.

De tanner no se porque no lo conozco pero insisto... por qué una institución te va a hacer descuentos por pagarle antes de tiempo?

Bueno, en realidad sólo repito lo que me dijo "perquito" que así lo hzo y le hicieron un buen descuento. La realidad es que no lo he visto con mis propios ojos.   
Igual, no hay peor trámite que el que no se hace.